1680家公司持投资性房产过万亿 7公司”炒房

证券时报记者 陈见南

证券时报·数据宝统计显示，今年上半年持有投资性房地产的A股上市公司数量及合计持有金额双双创历史新高，1680家上市公司（仅统计报告期前上市的企业），合计持有投资性房地产首破万亿元，达到10477.12亿元。此外，这是A股公司持有投资性房地产连续第9个季度环比增长。

而就在上半年，有7家公司通过投资性房地产赚超亿元，同期没有公司亏损过亿，这一定程度上释放出房价仍处于上涨态势之中。不过，需要注意的是，一旦房价逆转，利润也有可能就此回吐出来，尤其是对于那些持有投资性房地产较多的公司。

自2006年以来，A股市场首次出现上市公司持有投资性房地产，靠前的浦东金桥、张江高科、中国国贸等多家公司，持有金额均超过20亿元。彼时，500多家公司合计持有投资性房地产金额731多亿元。此后的十多年，A股公司持有投资性房地产持续扩张，40多个季度只有6个季度持有金额环比下降。截至今年上半年，1600多家A股公司，合计持有投资性房地产金额高达10477.12亿元，比2016年底增长超13倍。

值得注意的是， A股公司持有投资性房地产金额已经连续第9个季度环比增长。数据显示，A股公司半年报持有投资性房地产环比上一季度增长5.8%。近10个季度以来，有3个季度金额环比增长超过10%。其中，2015年底相对2015年三季度环比增长21.03%。巧合的是，那一年，恰好是楼市走牛启动的年份。

上市公司数量大增是投资性房地产持续增长的重要因素，2007年后上市的公司半年报持有投资性房地产达3897.6亿元。另外，房价持续上涨或许也助推了A股公司投资性房地产余额的增长。一方面，以公允价值模式计量的投资型房地产，会随着房价上涨而导致账面价值上升；另一方面，以成本模式计量的投资性房地产，也会随着房价的上升，导致上市公司购买成本上涨，引发投资性房地产的增长。

地产行业持有投资性房地产最多

金融房地产等行业成为持有投资性房地产大户。数据显示，上半年末有20家公司持有投资性房地产金额超过百亿元。其中，13家公司属于房地产行业，商业贸易和金融行业各自贡献两家。

从行业分布来看，房地产行业不出所料成为持有投资性房地产最多的行业，合计持有达4675亿元，位居首位。商业贸易行业位居次席，持有投资性房地产达1547亿元。建筑装饰行业位居第三位，持有969亿元。此外，非银金融、交通运输、综合、银行等行业持有均超过300亿元。

具体到个股，美凯龙2018年半年报合计持有投资性房地产金额高达758.97亿元居首。半年报中提及，截至2018年6月末，公司经营75家自营商场，其中自有商场51家，相关物业资产计入投资性房地产。公司表示，投资性房地产为公司最主要的长期经营性资产，并且随着公司继续投资建造新的自持物业，预计未来投资性房地产规模仍将继续增加。

中国建筑持有投资性房地产608.62亿元位居次席；中国平安持有473.41亿元位居第三位。此外，万科A、金融街、新城控股等8家公司持有投资性房地产超过200亿元。

6家公司投资性房地产大幅增加

在一季度持有投资性房地产超过亿元的上市公司中，有6家公司半年度持有金额较一季度增长超过100%。其中，中天金融半年度持有投资性房地产超过17亿元，环比增长379%，主要系固定资产转为投资性房地产所致。中航资本半年度持有投资性房地产近25亿元，环比增长350%，主要系企业合并增加所致。世联行持有4.46亿元，环比增长305%，主要系新增运营长租公寓所致。

上述三种类型基本上代表了投资性房地产增长的情况。那么，大幅下降的，又是什么原因？数据宝统计显示，在一季度持有超过亿元的公司中，有8家公司环比下降超过20%。其中，中远海能半年度持有投资性房地产2.05亿元，环比大降81.95%，主要系公司原部分房产不再对外出租转固定资产自用所致。莱茵体育半年度持有7.66亿元，环比下降21%，主要系枫潭置业销售所致。

9家公司持有投资性房地产高于市值

在梳理投资性房地产和股票市值的关系时，有9家公司持有投资性房地产高于其股票总市值。

具体到个股看，云南城投半年报投资性房地产为161.85亿元，是最新市值60.21亿元的2.69倍。此外，美凯龙、世茂股份、中航善达、金融街等个股投资性房地产是最新市值的1.5倍以上。

7家公司上半年“炒房”赚超亿元

值得注意的是，投资性房地产有公允价值模式（以市场价格调整账面价值）、成本模式（以购买价格入账，计提折旧）两种方法计量核算。具体区别是，在公允价值模式下，房产的价格变动会被当期财报计入直接影响收入，当房价上涨时当期财报会立刻产生收益，反之亦然；而在成本模式下，持有的投资性房地产只以购买价格入账，期间随时间计提折旧，只有房产出售时才会根据市场价产生收益或亏损。

简而言之，如果投资性房地产是以公允模式计量的，那么增值都可以增加当期利润的，减值是减少当期利润。如果投资性房地产是以成本模式计量的，那么增值是不做任何分录，减值是减少当期利润。如果投资性房地产原本是成本模式计量，现在评估后增值，转为公允计量，也不能入当期利润，但可以追溯以前利润。

数据宝统计显示，半年报以公允价值模式计量的上市公司并不多，只有几十家。数据宝统计显示，上半年公允价值法计量的投资性房地产价值变动损益超过亿元的公司有7家，还有20家变动损益为正值，7家为负值。

其中，美凯龙公允价值法计量的投资性房地产价值变动损益达11.03亿元位居首位。中国银行8.18亿元位居第二，新城控股以6.53亿元位居第三位。投资性房地产价值变动损益为正，意味着可以增加当期利润。以美凯龙为例，投资性房地产价值变动损益11.03亿元已计入当期利润，占比为29.29%。

公允价值法计量的投资性房地产是一把双刃剑，在房价上涨时利润增加，下跌时则减少。美凯龙在半年报中表示，公司投资性房地产公允价值变动受到中国宏观经济增长态势、城镇化进程、居民可支配收入水平、房地产市场调控政策和景气程度、以及家居装饰及家具行业的消费环境等因素的综合影响。未来若上述因素发生重大不利变动，公司以公允价值计量的投资性房地产价值也将随之向下波动，计入当期损益的公允价值变动收益也将相应减少甚至产生损失，从而对公司的财务状况和经营业绩造成不利影响。